Excelente análisis de Isabel Gómez en EL COMERCIO DOMINICAL, del pasado 19 de junio. Agradecida por contar con mi opinión.
La subida de los tipos de interés amenaza con ralentizar el mercado
inmobiliario en Asturias
La decisión del BCE puede contener la firma de hipotecas y afectar al valor de los inmuebles, favorecidos ahora por el bajo precio del dinero
Hay que remontarse más de
una década para encontrar cifras del mercado inmobiliario similares a las
actuales. Sin embargo, la subida de los tipos de interés puede dar al traste
con unos datos que ya se consideran históricos. Se habla, incluso, de una nueva
burbuja. «El número de compraventas de vivienda ha registrado el mejor
trimestre desde comienzos de 2008», dice el informe del Colegio de
Registradores de la Propiedad de España sobre los datos de los tres primeros
meses del año. Y detalla: en vivienda usada se ha registrado «el mayor
resultado desde comienzos de 2007, con un aumento trimestral del 14,3%» y en
vivienda nueva, el «mayor resultado desde comienzos de 2014, con un aumento
trimestral del 13,2%».
Ese volumen de
operaciones inmobiliarias tiene su reflejo en el mercado hipotecario. «En
particulares, hemos duplicado la producción en hipoteca vivienda con respecto
al primer trimestre de 2021», confirma Banco Santander, mientras que Unicaja
señala que «las nuevas formalizaciones de operaciones hipotecarias fueron de
1.282 millones de euros, con un incremento interanual del 14,3% que supusieron
el 46% del total de nuevas operaciones» suscritas por la entidad en el conjunto
del país.
Asturias no es ajena a
este nuevo 'boom' inmobiliario. De acuerdo a los datos, aún provisionales,
publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) a finales de mayo, en
el primer trimestre se han suscrito en la región 2.064 hipotecas sobre
viviendas (de un total de 2.982), que son 283 más que las firmadas en el primer
trimestre de 2021. Solo este último mes de marzo se han firmado en el
Principado 639 préstamos sobre viviendas, lo que supone una variación mensual
del 9,6% y del 3,9% anual.
Aunque los bancos, según
el informe de los Registradores de la Propiedad, «han reducido su cuota de
mercado de concesión de nuevo crédito hipotecario» en beneficio de otras
entidades financieras, siguen copando más del 90% este, por lo que sus datos
son evidencia clara del incremento y la tendencia al alza de las operaciones
inmobiliarias. «En lo que llevamos de año, en Asturias estamos cerca de igualar
la producción hipotecaria de todo el año pasado», afirman desde CaixaBank. En
Abanca también constatan «un crecimiento notable en las formalizaciones de
hipotecas vivienda» a nivel nacional. El número de operaciones, detallan, ha
crecido más de un 20% en estos tres primeros meses del año y el importe de los
préstamos, más de un 29%; y en el Principado, si bien las cifras «se sitúan por
debajo del promedio nacional, son muy relevantes», con un incremento de casi el
16% en operaciones y más de un 21% en cuanto al importe. También en Caja Rural
de Asturias constatan ese crecimiento, tanto de las operaciones -un 40%
respecto a las suscritas en el primer trimestre del año pasado-, como del
importe concedido, que ha aumentado más de un 51%: «El importe medio por
operación ha subido un 8,73%, de ahí que el incremento sea superior en importe
que en número de operaciones», explican.
Esto se debe a que el
precio de la vivienda también ha subido. Según los datos ofrecidos por el INE a
principios de este mes, la variación anual del Índice de Precios de Vivienda (IPV)
en España registró en los tres primeros meses de este año un alza del 8,5%, «la
más alta desde el tercer trimestre de 2007». Esta tasa supera el 10% en
vivienda nueva -tras una subida de cuatro puntos respecto al trimestre
anterior- y se sitúa en el 8,2% para viviendas de segunda mano, «la tasa más
elevada desde el segundo trimestre de 2007».
¿Estamos asistiendo al
nacimiento de una nueva burbuja inmobiliaria? «De momento, creo que no, pero
hay una serie de factores ante los que hay que estar vigilantes», avisa el
decano del Colegio de Economistas de Asturias, Abel Fernández. Porque lo que sí
existe es un contexto más que propicio para este 'calentamiento' del mercado
inmobiliario: de un lado, el ahorro generado durante lo peor de la pandemia; de
otro, los tipos de interés «por los suelos», una situación «totalmente anómala»
sostenida durante años. «Este va a ser un año muy bueno en operaciones
inmobiliarias, ya lo está siendo. Hay dinero ahorrado y hay necesidad de
sacarlo, pero no hay alternativas de inversión y con los tipos de interés
regalados pues se ha estado colocando en inmuebles todo 2021 y lo que llevamos
de 2022», explica Susana Álvarez Otero, profesora de Economía Financiera en la
Universidad de Oviedo.
Entonces, ¿la subida del
0,25% de los tipos de interés anunciada por el BCE para el mes de julio frenará
el mercado inmobiliario? Las respuestas varían. «A pesar de la subida seguimos
estando en niveles muy bajos. Lo extraordinario es lo que hemos vivido en los
últimos años. Llevamos desde 2016 con un euríbor negativo y eso no es normal»,
explica Ana Lombardero, directora comercial de Caja Rural de Asturias, que
señala que para valorar los efectos de la medida deben considerarse otros
factores, «como la evolución de los precios de las materias primas y la
inflación».
Desde Abanca, por su
parte, afirman que la subida del euríbor -el índice de referencia para las
hipotecas, que ya supera el 1%, el valor más alto en una década- «no se espera
que sea un factor bloqueante durante este año, aunque sí esperamos una ligera
ralentización si se mantiene en el tiempo la subida gradual de tipos».
Es la línea del análisis
de Álvarez Otero, quien cree que el próximo año puede ralentizarse el mercado
-«lo que va a hacer es suavizar el 'boom'»-, pero descarta el colapso o la
crisis del sector inmobiliario. Entre otras cosas, anota, porque el mercado
«está más frío» que antes del estallido de la crisis de 2008.
A su juicio, la subida de
tipos puede contener algunas operaciones y encarecerá las firmas de nuevas hipotecas,
así como las negociaciones de las sujetas a tipo variable, pero no anticipa
daños graves ni para bancos ni para clientes.
El decano del Colegio de
Economistas tampoco cree que la subida de tipos anunciada por el BCE sea «una
barrera insalvable» para quienes tengan suscrita una hipoteca y tengan que
asumir su encarecimiento, porque «no vamos a ver los tipos que vimos hace unas
décadas, muy, muy altos y totalmente desconocidos en la actualidad». No
obstante, por pequeña que sea la subida actual -a la que seguramente se sumará
otra del 0,5% en septiembre- «es un añadido más al coste que nos supone el día
a día, un plus al conjunto de gastos que tienen que soportar las familias», lo
que puede retraer el consumo y el gasto, una consecuencia conocida -y prevista-
del repunte.
Más pesimista se muestra
el economista Juan Carlos Álvarez, que sí vaticina una crisis del sector
inmobiliario «a medio plazo»: «En este momento endeudarse es un chollo y esa
situación es absolutamente insostenible a largo plazo». Según expone, los tipos
de interés tan bajos favorecen la compra de inmuebles: «Quien no tiene dinero
se lanza a endeudarse y el que lo tiene ve que si lo deja en el banco dentro de
unos años no tiene nada. Todos los caminos conducen a lo mismo, comprar inmuebles.
Pero esto no va a durar siempre. Es un globo que se va hinchando y va a
explotar brutalmente».
Crecimiento e inversión
A pesar de las
consecuencias negativas que pueden derivarse de la subida de tipos de interés
-incluso existe el riesgo teórico de estanflación-, los tres economistas
coinciden en que, si bien llega tarde, es la medida adecuada para contener la
inflación, el auténtico enemigo a abatir en el momento actual; porque,
advierten también de que, en un contexto marcado por la guerra en Ucrania y la
crisis energética, se corre el riesgo de alcanzar los dos dígitos.
De hecho, «en los últimos
meses hemos asistido a un importante incremento de las expectativas de
inflación», con «subidas de precios a corto y medio plazo en máximos
históricos», recoge un reciente análisis de CaixaBank Research, que avanza un
menor crecimiento y un impacto negativo en la inversión de la zona euro en los
próximos años si se confirman subidas progresivas de los tipos de interés.
Con todo, «con las
expectativas de mercado actuales, el coste en términos de crecimiento económico
de normalizar los tipos de interés es moderado y todavía es factible alcanzar
ritmos de crecimiento por encima del 2% este y el próximo año. Además, comenzar
a subir los tipos ayudaría a contener las expectativas de inflación a medio
plazo y reduciría el riesgo de burbujas». Y ante un escenario de incrementos
«graduales» y sucesivos de los tipos CaixaBank advierte: «No actuar ahora
podría implicar tener que subirlos mucho más en el futuro».
Reportaje destacado en
SELECCIÓN DE PRENSA DE LA UNIVERSIDAD DE OVIEDO
